Na co si dát pozor při smlouvě o pronájmu bytu: Průvodce pro nájemníky

Základní náležitosti smlouvy o pronájmu bytu

Nájemní smlouva na byt musí obsahovat několik zásadních náležitostí, bez kterých by nebyla platná. Mezi nejdůležitější patří přesná identifikace smluvních stran, tedy pronajímatele a nájemce. U fyzických osob je nutné uvést jméno, příjmení, datum narození a trvalé bydliště. V případě právnických osob se uvádí název společnosti, IČO a sídlo firmy.

Další klíčovou náležitostí je přesné určení předmětu nájmu, tedy pronajímaného bytu. Ten musí být jednoznačně identifikován adresou, číslem bytu, podlažím, velikostí v metrech čtverečních a počtem místností. Součástí popisu by měl být i výčet příslušenství bytu, jako je sklep, balkón nebo parkovací místo. Je vhodné také uvést vybavení bytu, pokud je součástí pronájmu.

Doba nájmu je další podstatnou náležitostí smlouvy. Může být sjednána na dobu určitou, kde musí být jasně stanoveno datum začátku a konce nájmu, nebo na dobu neurčitou. U doby určité je důležité pamatovat na to, že pokud nájemce užívá byt i po uplynutí sjednané doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve k opuštění bytu, automaticky se smlouva prodlužuje o stejnou dobu.

Výše nájemného a způsob jeho placení představují další nezbytnou součást smlouvy. Musí být jasně stanovena částka nájemného, termín a způsob jeho úhrady. Součástí by mělo být i ustanovení o platbách za služby spojené s užíváním bytu, jako jsou energie, voda, topení či svoz odpadu. Je vhodné specifikovat, zda jsou tyto platby zahrnuty v nájemném nebo se platí zvlášť formou záloh.

Důležitou součástí smlouvy jsou také práva a povinnosti obou smluvních stran. Pronajímatel má povinnost předat byt ve stavu způsobilém k užívání a zajistit nájemci nerušené užívání bytu. Nájemce se zavazuje užívat byt řádně, platit včas nájemné a dodržovat domovní řád. Mělo by být také upraveno, jak se bude postupovat při běžné údržbě a drobných opravách.

Smlouva by měla obsahovat i ustanovení o kauci, pokud je požadována. Kauce nesmí podle zákona přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Je třeba přesně specifikovat podmínky jejího vrácení po skončení nájmu. Ve smlouvě by neměly chybět ani podmínky pro případné ukončení nájmu, včetně výpovědních důvodů a lhůt.

Součástí smlouvy mohou být i další ujednání, například o možnosti podnájmu, chovu domácích zvířat nebo provádění stavebních úprav. Všechna tato ustanovení musí být v souladu s občanským zákoníkem a nesmí nepřiměřeně znevýhodňovat žádnou ze smluvních stran. Smlouva musí být uzavřena písemně a podepsána oběma stranami. Doporučuje se vyhotovit ji ve více stejnopisech, aby každá strana měla k dispozici originál.

Práva a povinnosti pronajímatele

Pronajímatel má v rámci nájemního vztahu řadu důležitých práv a povinností, které jsou zakotveny v občanském zákoníku a nájemní smlouvě. Základní povinností pronajímatele je předat nájemci byt ve stavu způsobilém k nastěhování a běžnému užívání. To znamená, že byt musí být čistý, hygienicky nezávadný a vybavený základním příslušenstvím. Pronajímatel je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu po celou dobu nájmu.

Mezi další významné povinnosti pronajímatele patří udržování bytu v takovém stavu, aby mohl sloužit k dohodnutému účelu. Pronajímatel musí provádět veškeré nezbytné opravy a údržbu domu, včetně společných prostor a zařízení. Jedná se zejména o opravy střechy, fasády, společných prostor, výtahu, rozvodu tepla, teplé a studené vody, elektřiny a plynu. Pronajímatel je také zodpovědný za odstranění závad, které podstatně nebo po delší dobu zhoršují užívání bytu.

V oblasti pojištění má pronajímatel povinnost pojistit nemovitost proti běžným rizikům. Je však důležité poznamenat, že toto pojištění se nevztahuje na vybavení a osobní věci nájemce. Pronajímatel má právo požadovat po nájemci přiměřenou kauci, která slouží jako zajištění případných budoucích pohledávek z nájmu. Výše kauce nesmí přesáhnout šestinásobek měsíčního nájemného.

Pronajímatel má právo vstoupit do bytu po předchozím oznámení nájemci, a to zejména za účelem kontroly stavu bytu, provedení potřebných oprav nebo údržby. Oznámení musí být učiněno v přiměřené době předem a vstup by měl být realizován v rozumnou denní dobu. V případě havárie nebo bezprostředně hrozící škody má pronajímatel právo vstoupit do bytu i bez předchozího oznámení.

Důležitým právem pronajímatele je možnost vypovědět nájemní smlouvu za podmínek stanovených zákonem. K těmto důvodům patří zejména hrubé porušování povinností nájemce, nezaplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců, nebo potřeba bytu pro vlastní bydlení pronajímatele či jeho příbuzných. Pronajímatel má také právo zvýšit nájemné, pokud se dohodne s nájemcem, nebo za podmínek stanovených zákonem.

Pronajímatel nese odpovědnost za řádné poskytování služeb spojených s užíváním bytu. Musí zajistit dodávky tepla, teplé a studené vody, odvoz odpadu, úklid společných prostor, provoz výtahu a další služby dohodnuté v nájemní smlouvě. Pronajímatel je povinen předkládat nájemci vyúčtování těchto služeb ve stanovených termínech a umožnit mu kontrolu podkladů pro toto vyúčtování.

V neposlední řadě má pronajímatel právo na řádné a včasné placení nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu. Má také právo požadovat po nájemci, aby užíval byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou, dodržoval domovní řád a respektoval práva ostatních obyvatel domu.

Práva a povinnosti nájemce

Nájemce má v rámci nájemního vztahu řadu důležitých práv a povinností, které jsou stanoveny jak zákonem, tak nájemní smlouvou. Základním právem nájemce je nerušené užívání pronajatého bytu po celou dobu trvání nájemního vztahu. Nájemce může v bytě svobodně bydlet, přijímat návštěvy a využívat veškeré vybavení, které je součástí pronájmu. Má také právo na zajištění běžné údržby bytu ze strany pronajímatele a na řešení závad, které brání řádnému užívání bytu.

Parametr smlouvy	Povinné náležitosti
Smluvní strany	Pronajímatel a nájemce (jméno, datum narození, adresa)
Předmět nájmu	Přesná identifikace bytu (adresa, číslo bytu, velikost)
Doba nájmu	Určitá nebo neurčitá
Výše nájemného	Částka za měsíc
Platební podmínky	Způsob a termín úhrady
Kauce	Maximálně 3 měsíční nájmy
Forma smlouvy	Písemná
Podpisy	Pronajímatel a nájemce

Nájemce je oprávněn provádět běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu, přičemž náklady na tyto činnosti nese sám. V případě větších oprav je povinen neprodleně informovat pronajímatele a umožnit mu jejich provedení. Nájemce má právo na přiměřenou slevu z nájemného, pokud pronajímatel přes jeho upozornění neodstraní v bytě závadu, která podstatně nebo po delší dobu zhoršuje jeho užívání.

Mezi významné povinnosti nájemce patří především řádné a včasné placení nájemného a záloh na služby spojené s užíváním bytu. Nájemce je povinen užívat byt řádně a v souladu s nájemní smlouvou, dodržovat domovní řád a respektovat práva ostatních obyvatel domu. Musí také udržovat byt v čistotě a pořádku, předcházet poškození bytu a jeho vybavení.

Nájemce nesmí bez souhlasu pronajímatele provádět stavební úpravy ani jiné podstatné změny v bytě. Pokud chce v bytě chovat zvíře, měl by to předem konzultovat s pronajímatelem, zejména pokud to není upraveno v nájemní smlouvě. V případě vzniku škody na bytě nebo jeho zařízení je nájemce povinen tuto škodu nahradit, pokud ji způsobil on sám, členové jeho domácnosti nebo jeho návštěvy.

Důležitou povinností nájemce je také umožnit pronajímateli po předchozím oznámení přístup do bytu za účelem kontroly jeho stavu nebo provedení nutných oprav. Nájemce by měl pronajímateli oznámit svou delší nepřítomnost v bytě, během které by mohly vzniknout závažné škody. Při ukončení nájmu je nájemce povinen předat byt pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení.

Nájemce má také právo přijímat do své domácnosti další osoby, musí však pronajímateli oznámit zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu. Při změně vlastníka bytu přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Nájemce má v takovém případě stejná práva a povinnosti vůči novému pronajímateli jako vůči původnímu.

V případě úmrtí nájemce přechází nájem na členy jeho domácnosti, kteří v bytě žili ke dni jeho smrti a nemají vlastní byt. Tito členové domácnosti jsou pak vázáni stejnými právy a povinnostmi jako původní nájemce. Pokud se nájemce rozhodne v bytě podnikat nebo provozovat jinou výdělečnou činnost, musí k tomu mít souhlas pronajímatele.

Doba trvání nájmu a výpovědní lhůta

Nájem bytu může být sjednán na dobu určitou nebo neurčitou, přičemž obě varianty mají své specifické charakteristiky a důsledky pro smluvní strany. V případě nájmu na dobu určitou je přesně stanoveno datum ukončení nájemního vztahu, což poskytuje oběma stranám jistotu ohledně délky trvání nájmu. Tento typ smlouvy automaticky končí uplynutím sjednané doby, pokud se strany nedohodnou jinak nebo pokud nájemce nepokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po uplynutí nájemní doby, aniž by pronajímatel vyzval nájemce k opuštění bytu.

Nájem na dobu neurčitou představuje flexibilnější variantu, která může být ukončena výpovědí kterékoliv ze smluvních stran. Výpovědní doba je standardně tříměsíční a začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Smluvní strany si mohou ve smlouvě dohodnout i delší výpovědní dobu, nikdy však kratší než tři měsíce. Výpověď musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně, přičemž důvody výpovědi se liší podle toho, zda výpověď podává pronajímatel nebo nájemce.

Pronajímatel může dát výpověď z nájmu pouze z důvodů stanovených zákonem, mezi které patří zejména hrubé porušování povinností vyplývajících z nájmu ze strany nájemce, nezaplacení nájemného a služeb spojených s užíváním bytu za dobu alespoň tří měsíců, potřeba bytu pro vlastní bydlení pronajímatele nebo jeho příbuzných, či plánovaná rekonstrukce nebo demolice nemovitosti. Naproti tomu nájemce může v případě nájmu na dobu neurčitou dát výpověď i bez uvedení důvodu.

V některých případech může dojít k okamžitému ukončení nájmu, například pokud nájemce nebo členové jeho domácnosti závažným způsobem poškozují byt nebo dům, způsobují závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám bydlícím v domě, nebo užívají-li byt neoprávněně k jiným účelům než k bydlení. V takových případech může být výpovědní doba kratší nebo může být nájem ukončen okamžitě.

Při sjednávání doby trvání nájmu je důležité vzít v úvahu také možnost automatického prodloužení nájmu. Pokud je ve smlouvě sjednána tzv. automatická prolongace, nájem se automaticky prodlužuje o stejnou dobu, na kterou byl původně sjednán, pokud jedna ze stran neoznámí druhé straně v určené lhůtě před koncem nájmu, že trvá na jeho ukončení. Toto ustanovení poskytuje oběma stranám větší jistotu a kontinuitu nájemního vztahu, zároveň však zachovává možnost nájem ukončit, pokud o to některá ze stran projeví zájem.

Výše nájemného a způsob platby

Smluvní strany se dohodly na měsíčním nájemném ve výši 15 000 Kč (slovy: patnáct tisíc korun českých). Tato částka nezahrnuje poplatky za služby spojené s užíváním bytu, jako jsou dodávky elektřiny, plynu, vodné a stočné, odvoz odpadu, úklid společných prostor, internet a další související služby. Nájemce se zavazuje hradit nájemné pravidelně každý měsíc, a to nejpozději do pátého dne příslušného kalendářního měsíce, za který je nájemné hrazeno. Platba bude prováděna bezhotovostním převodem na bankovní účet pronajímatele číslo 123456789/0800, vedený u České spořitelny, a.s. Jako variabilní symbol uvede nájemce číslo bytu.

Vedle samotného nájemného je nájemce povinen hradit také zálohy na služby spojené s užíváním bytu, které jsou stanoveny ve výši 3 500 Kč měsíčně. Tyto zálohy budou hrazeny společně s nájemným, tedy ve stejném termínu a na stejný účet. Pronajímatel se zavazuje provést vyúčtování záloh na služby jednou ročně, nejpozději do 30. dubna následujícího kalendářního roku. Případný přeplatek bude nájemci vrácen do 30 dnů od doručení vyúčtování, případný nedoplatek je nájemce povinen uhradit ve stejné lhůtě.

V případě prodlení s úhradou nájemného nebo záloh na služby je nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení. Tím není dotčeno právo pronajímatele na náhradu škody v plné výši. Opakované prodlení s platbou nájemného může být důvodem k výpovědi nájemní smlouvy ze strany pronajímatele.

Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné maximálně jednou ročně, a to o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyhlášenou Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok. O této skutečnosti je pronajímatel povinen písemně informovat nájemce nejméně 30 dní předem.

Při podpisu této smlouvy složí nájemce pronajímateli kauci ve výši dvojnásobku měsíčního nájemného, tedy 30 000 Kč. Tato kauce slouží jako zajištění případných pohledávek pronajímatele vůči nájemci vzniklých v souvislosti s nájmem bytu, zejména na úhradu případného dlužného nájemného, úhradu služeb spojených s užíváním bytu či náhradu škody způsobené nájemcem. Pronajímatel je povinen vrátit kauci nájemci nejpozději do 30 dnů od skončení nájmu, a to po započtení případných pohledávek.

Veškeré platby související s nájmem bytu musí být řádně doloženy příslušnými doklady, které je pronajímatel povinen na požádání předložit nájemci k nahlédnutí. Změny výše nájemného nebo záloh na služby musí být vždy provedeny písemnou formou jako dodatek k této nájemní smlouvě, s výjimkou zvýšení nájemného o míru inflace, jak je uvedeno výše.

Nájemní smlouva je jako manželství - důležité je číst mezi řádky a nepodepsat nic ve spěchu, protože unáhlená rozhodnutí mohou vést k dlouhodobým následkům

Radmila Procházková

Kauce a její podmínky

Kauce neboli jistota představuje finanční částku, kterou nájemce skládá pronajímateli jako zajištění případných budoucích pohledávek či škod vzniklých v průběhu nájemního vztahu. Podle občanského zákoníku může pronajímatel požadovat po nájemci složení peněžité jistoty až do výše šestinásobku měsíčního nájemného. Tato částka slouží jako určitá forma záruky pro pronajímatele, že budou uhrazeny případné škody na bytě nebo dlužné nájemné.

Pronajímatel musí kauci uchovávat odděleně od vlastních finančních prostředků a nakládat s ní jako řádný hospodář. V praxi to znamená, že by měl částku uložit na samostatný bankovní účet. Po skončení nájmu je pronajímatel povinen vrátit kauci nájemci, a to včetně případného příslušenství, tedy úroků. Může si však započíst, co mu nájemce případně dluží na nájemném nebo na úhradách za služby, stejně jako náhradu škody způsobenou na bytě či jeho vybavení.

Lhůta pro vrácení kauce je stanovena na jeden měsíc od ukončení nájmu, pokud se strany nedohodnou jinak. Tato lhůta dává pronajímateli dostatečný prostor pro kontrolu stavu bytu a vyúčtování všech závazků. Je důležité, aby podmínky složení a vrácení kauce byly přesně specifikovány v nájemní smlouvě, včetně výše kauce, způsobu jejího složení a podmínek pro její případné čerpání.

Podobně jako Shelfordův zákon tolerance určuje hranice přežití organismů, i nájem má svoje pravidla. Pronajímatel fakt nemůže jen tak z ničeho nic chtít větší kauci během nájmu, pokud to není černý na bílým v smlouvě. Je to podobný jako když Shelfordův zákon tolerance říká, že všeho moc škodí - i přehnaný požadavky pronajímatele jsou na škodu. A co se týče použití kauce během nájmu, tak to je podobný princip jako u Shelfordova zákonu tolerance - musí být jasně daný hranice a důvody, kdy se to může stát. Prostě pronajímatel nemůže svojevolně rozhodovat o použití kauce, pokud k tomu nemá pádnej důvod danej zákonem nebo nájemní smlouvou.

V případě změny vlastníka nemovitosti přechází povinnost vrátit kauci na nového majitele. Původní pronajímatel by měl proto při prodeji nemovitosti předat novému vlastníkovi nejen informaci o složené kauci, ale i samotnou kauci. Pokud k tomuto předání nedojde, odpovídá původní pronajímatel nájemci za vrácení kauce společně a nerozdílně s novým vlastníkem.

Pro nájemce je důležité si při složení kauce vyžádat potvrzení o jejím převzetí, ideálně formou písemného protokolu nebo dodatku k nájemní smlouvě. Tento dokument by měl obsahovat přesnou výši složené částky, datum složení a podmínky jejího vrácení. V případě jakýchkoliv sporů ohledně kauce je důkazní břemeno na straně pronajímatele, který musí prokázat oprávněnost jejího zadržení či čerpání.

Při ukončení nájmu by měl být sepsán předávací protokol, ve kterém bude zaznamenán stav bytu a případné škody. Tento dokument pak slouží jako podklad pro případné oprávněné čerpání z kauce. Nájemce má právo být přítomen při kontrole bytu a vznášet námitky proti zjištěným závadám.

Předávací protokol a stav bytu

Při předání bytu nájemci je nezbytné důkladně zdokumentovat jeho stav prostřednictvím předávacího protokolu, který slouží jako oficiální záznam o stavu nemovitosti v okamžiku předání. Tento dokument chrání jak pronajímatele, tak nájemce před případnými budoucími spory ohledně poškození nebo změn v bytě. V předávacím protokolu se detailně popisuje stav jednotlivých místností, přičemž zvláštní pozornost je věnována stavu podlah, stěn, oken, dveří a veškerého zabudovaného vybavení. Součástí protokolu je také kompletní soupis vybavení bytu včetně jeho stavu a případných vad či poškození.

Při sepisování předávacího protokolu je důležité zaznamenat stavy všech měřičů energií, tedy elektroměru, plynoměru a vodoměru. Tyto údaje jsou klíčové pro pozdější vyúčtování služeb a energií. Protokol by měl obsahovat také fotodokumentaci, která zachycuje aktuální stav bytu a případná poškození. Všechny zjištěné závady a nedostatky musí být v protokolu jasně a konkrétně popsány, aby se předešlo pozdějším nejasnostem a sporům.

V rámci předávacího protokolu se zaznamenává i počet předaných klíčů od bytu, vchodu, sklepa či dalších příslušenství. Důležitou součástí je také uvedení funkčnosti všech elektrických spotřebičů, které jsou součástí vybavení bytu, jako jsou například lednice, pračka, myčka nebo sporák. Každá závada či nefunkčnost musí být zdokumentována a oběma stranami odsouhlasena.

Protokol by měl obsahovat také informace o způsobu užívání společných prostor domu, například prádelny, sušárny nebo kočárkárny, pokud jsou k dispozici. Je vhodné uvést i specifická pravidla pro užívání bytu, například způsob třídění odpadu, pravidla pro větrání či používání společné televizní antény. Předávací protokol musí být podepsán oběma stranami, přičemž každá strana obdrží jeden originál dokumentu.

V případě zjištění závad při předání bytu je nutné stanovit termíny jejich odstranění a způsob řešení. Pokud se jedná o závady, které nebrání užívání bytu, je možné je v protokolu pouze zaznamenat s tím, že nájemce bere jejich existenci na vědomí. U závažnějších závad je třeba dohodnout termín jejich odstranění a tento závazek písemně potvrdit v předávacím protokolu.

Součástí předávacího protokolu může být také dohoda o způsobu provádění běžné údržby a drobných oprav, které bude zajišťovat nájemce na vlastní náklady. Je vhodné přesně specifikovat, co se považuje za běžnou údržbu a co již spadá do odpovědnosti pronajímatele. Protokol by měl obsahovat také informace o tom, jakým způsobem a kdy bude prováděna kontrola stavu bytu ze strany pronajímatele během trvání nájmu.

Ukončení nájemní smlouvy

Nájemní smlouvu lze ukončit několika způsoby, přičemž každý z nich má své specifické podmínky a náležitosti. Nejběžnějším způsobem ukončení nájemní smlouvy je dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem. Tato varianta je obvykle nejméně problematická, protože obě strany souhlasí s podmínkami ukončení a mohou si vzájemně vyjít vstříc. Dohoda musí mít písemnou formu a měla by obsahovat přesné datum ukončení nájmu a způsob předání bytu.

Další možností je výpověď ze strany nájemce. Nájemce může vypovědět nájem na dobu neurčitou bez udání důvodu, musí však dodržet tříměsíční výpovědní lhůtu, která začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi pronajímateli. U smlouvy na dobu určitou je situace složitější - nájemce může vypovědět nájem předčasně pouze z důvodů stanovených zákonem nebo uvedených ve smlouvě.

Pronajímatel má oproti nájemci omezenější možnosti výpovědi. Může vypovědět nájem pouze z důvodů stanovených v občanském zákoníku, mezi které patří například hrubé porušování povinností nájemce, nezaplacení nájemného za dobu delší než tři měsíce, nebo potřeba bytu pro vlastní bydlení pronajímatele či jeho příbuzných. Výpovědní doba je v těchto případech také tři měsíce, ale v některých závažných případech, jako je neplacení nájemného, může být nájem ukončen bez výpovědní doby.

Specifickým případem je ukončení nájmu uplynutím doby, na kterou byl sjednán. V tomto případě nájem končí automaticky k datu uvedenému ve smlouvě. Pokud však nájemce pokračuje v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, a pronajímatel ho písemně nevyzve k opuštění bytu, platí, že nájem byl znovu sjednán na stejnou dobu, na jakou byl sjednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let.

V případě úmrtí nájemce přechází nájem na členy jeho domácnosti, kteří v bytě žili ke dni smrti nájemce a nemají vlastní byt. Pokud takové osoby neexistují, přechází nájem na nájemcovy dědice. Ti mají právo nájem vypovědět s dvouměsíční výpovědní dobou do tří měsíců od smrti nájemce.

Při ukončení nájmu je důležité dodržet formální náležitosti. Veškeré dokumenty související s ukončením nájmu by měly být v písemné formě a měly by být prokazatelně doručeny druhé straně. Nájemce je povinen předat byt ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. O předání bytu by měl být sepsán předávací protokol, který dokumentuje stav bytu, stav měřičů energií a případné závady. Pronajímatel je povinen vrátit nájemci kauci, pokud byla složena, a to nejpozději do jednoho měsíce od předání bytu, pokud nebyla použita na úhradu pohledávek pronajímatele vůči nájemci.

Úhrada energií a služeb

Nedílnou součástí nájemního vztahu je řádné hrazení energií a služeb spojených s užíváním bytu. Nájemce je povinen hradit veškeré náklady spojené s dodávkami energií a služeb, které jsou specifikovány v nájemní smlouvě. Tyto platby zahrnují zejména dodávky elektrické energie, plynu, vodné a stočné, vytápění, odvoz odpadu a další související služby.

V případě, že je byt vybaven samostatnými měřiči, nájemce uzavírá individuální smlouvy s dodavateli příslušných služeb a hradí spotřebu přímo jim. Pokud samostatné měřiče nejsou k dispozici, platí nájemce pronajímateli pravidelné měsíční zálohy na energie a služby. Výše těchto záloh je stanovena na základě předpokládané spotřeby a předchozího zúčtovacího období.

Pronajímatel je povinen provést jednou ročně vyúčtování skutečné spotřeby energií a poskytnutých služeb. Toto vyúčtování musí být nájemci předloženo nejpozději do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období. V případě přeplatku je pronajímatel povinen vrátit nájemci přeplatek do 30 dnů od doručení vyúčtování. Naopak při vzniku nedoplatku je nájemce povinen uhradit rozdíl ve stejné lhůtě.

Způsob rozpočítání nákladů na energie a služby mezi jednotlivé bytové jednotky se řídí platnými právními předpisy a metodikou stanovenou pronajímatelem. U vytápění a teplé vody se zpravidla zohledňuje velikost podlahové plochy bytu a naměřené hodnoty na měřičích tepla. Náklady na vodné a stočné se rozdělují podle údajů z vodoměrů, případně podle počtu osob užívajících byt.

Nájemce má právo požádat pronajímatele o nahlédnutí do podkladů k vyúčtování a případně vznést námitky proti způsobu a obsahu vyúčtování. Tyto námitky musí být uplatněny písemně do 30 dnů od doručení vyúčtování. Pronajímatel je povinen se k námitkám vyjádřit a případné chyby ve vyúčtování opravit.

V průběhu nájemního vztahu může dojít ke změně výše záloh na energie a služby. Pronajímatel je oprávněn upravit výši záloh v případě změny cen energií nebo služeb, změny počtu osob užívajících byt nebo na základě skutečné spotřeby z předchozího období. O takové změně musí pronajímatel nájemce písemně informovat s dostatečným předstihem.

Neplacení záloh na energie a služby nebo nedoplatků z vyúčtování je považováno za závažné porušení nájemní smlouvy a může být důvodem k jejímu vypovězení ze strany pronajímatele. Proto je důležité, aby nájemce dodržoval stanovené termíny plateb a komunikoval s pronajímatelem v případě jakýchkoliv problémů s úhradou.

Údržba a opravy v bytě

Nájemce je povinen udržovat byt v řádném stavu a provádět běžnou údržbu, zatímco pronajímatel zodpovídá za větší opravy a údržbu domu jako celku. Běžná údržba bytu zahrnuje pravidelné čištění, malování, údržbu podlahových krytin, výměnu drobných součástí a spotřebního materiálu. Nájemce musí neprodleně informovat pronajímatele o závadách, které vyžadují opravu přesahující rámec běžné údržby.

V případě drobných oprav je nájemce povinen hradit náklady do částky stanovené zákonem nebo nájemní smlouvou. Tato částka se obvykle pohybuje kolem 1000 Kč za jednotlivou opravu, přičemž celkový roční limit pro drobné opravy by neměl přesáhnout 100 Kč na 1 m² podlahové plochy bytu. Mezi tyto opravy patří například výměna vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, digestoří, nebo oprava kuchyňské linky a vestavěných spotřebičů.

Pronajímatel je zodpovědný za závažnější opravy, jako jsou poruchy vytápění, prasklé vodovodní potrubí, nefunkční elektrické rozvody nebo problémy se statikou budovy. V případě havarijního stavu je pronajímatel povinen zajistit opravu v co nejkratším možném termínu. Pokud tak neučiní, může nájemce po předchozím upozornění zajistit opravu sám a následně požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů.

Je důležité si uvědomit, že nájemce nesmí provádět stavební úpravy nebo jiné podstatné změny v bytě bez souhlasu pronajímatele. To zahrnuje například bourání příček, výměnu oken, instalaci klimatizace nebo změnu dispozice bytu. Jakékoliv takové úpravy musí být předem písemně odsouhlaseny pronajímatelem.

Pravidelná údržba zahrnuje také kontrolu a čištění spalinových cest, revize plynových a elektrických zařízení, které musí být prováděny v zákonem stanovených intervalech. Odpovědnost za tyto revize je obvykle na straně pronajímatele, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak.

V případě poškození bytu nebo jeho vybavení je nájemce povinen uhradit škodu, kterou způsobil on sám, členové jeho domácnosti nebo jeho návštěvy. Proto je vhodné mít sjednané pojištění odpovědnosti za škodu. Pronajímatel by měl mít nemovitost pojištěnou proti živelním pohromám a dalším rizikům.

Při ukončení nájmu je nájemce povinen předat byt ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Veškeré závady a poškození musí být odstraněny nebo finančně kompenzovány. Proto je důležité při převzetí i předání bytu důkladně zdokumentovat jeho stav, ideálně formou předávacího protokolu s fotodokumentací.